| Zwangsversteigerung.net |
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Absolutes Mindestgebot (5/10 Grenze) Aus Schuldnerschutzerwägungen wurde durch § 85 a ZVG ein absolutes Mindestgebot eingeführt. Der Zuschlag muss von Amts wegen versagt werden, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht. Die Versagung des Zuschlages wegen Nichterreichen der 50 %-Grenze kann jedoch nur einmal erfolgen. |
| Abtretung der Rechte
aus dem Meistgebot Der Zuschlag wird nicht dem Meistbietenden sondern einem anderen erteilt, wenn der Meistbietende das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten und dieser die Verpflichtung aus dem Meistgebot übernommen hat. Die Abtretungserklärung muss im Versteigerungstermin abgegeben oder nachträglich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Der Zuschlag wird bei formgültiger Abtretung dem Dritten erteilt. Allerdings fällt bei einer Abtretung die Grunderwerbssteuer von derzeit 3,5 % zweimal an. |
| Amtsprinzip Bei jeder Zwangsvollstreckung ist ein Antrag erforderlich. Das Verfahren wird danach von Amts wegen durchgeführt. Einstellungsmöglichkeiten bestehen nach Bewilligung des Gläubigers und auf Antrag des Schuldners. |
| Anmeldung
von Rechten und Ansprüchen Gläubiger, deren Rechte zum Zeitpunkt des Eintrages des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, müssen diese bei Gericht anmelden, damit sie im Verfahren berücksichtigt werden können |
| Anordnung der Zwangsversteigerung Das Vollstreckungsgericht hat bei Vorliegen sämtlicher Zwangs- vollstreckungsvoraussetzungen das Verfahren formell durch Beschluss anzuordnen, § 764 Abs. 3 ZPO. Liegen mehrere entscheidungsreife Anträge vor, werden diese mit einem Anordnungsbeschluss beschieden. |
| Ausbietungsgarantie Dieses ist eine einseitige Verpflichtung eines Bieters gegenüber einem betreibenden Gläubiger im Versteigerungs-termin ein Gebot in einer bestimmten Mindesthöhe abzugegeben. Eine Ausbietungsgarantie muss notariell beurkundet werden. Sonderkonditionen bei der Finanzierung des Objektes sowie der Verzicht auf Sicherheitsleistungen sind oftmals Gegenleistungen des Garantienehmers. |
| Ausnahmekündigungsrecht
des Erstehers Zugunsten des Erstehers in der Zwangsversteigerung greift die Sonderregelung des § 57 a ZVG. Dem Ersteher steht gegenüber Mietern/ Pächtern ein außerordentliches Kündigungsrecht zum ersten gesetzlichen Termin nach Erteilung des Zuschlages zu. Praktische Bedeutsamkeit kommt dem Sonderkündigungsrecht zu bei Verträgen, die auf eine feste Mietzeit abgeschlossen wurden. Zwingend erforderlich allerdings ist die Darlegung eines berechtigten Interesses im Kündigungsschreiben. |
| Befriedigungsfiktion Ersteigert ein Gläubiger, der selbst zur Befriedigung aus dem Grundstück berechtigt ist, das Versteigerungsobjekt, so gilt er gem. § 114 a ZVG insoweit als befriedigt, als dass sein Anspruch bei einem Meistgebot, das 7/10-tel des festgesetzten Grundstückswertes ausmacht, gedeckt sein würde. Damit soll verhindert werden, dass ein Gläubiger das Grundstück selbst günstig erwirbt und dann gleichwohl den nicht gedeckten Teil seiner Forderung weiterhin gegen den Schuldner geltend macht. |
| Beitritt Wurde auf Antrag eines Gläubigers die Versteigerung des Grundstückes angeordnet, so nennt man den weiteren Antrag eines anderen Gläubigers auf Anordnung der Zwangsversteigerung der selben Immobilie Beitritt. Dieser wird bis zur Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses zugelassen. |
| Bekanntmachungsteil Der Bekanntmachungsteil ist Teil des Versteigerungstermines, er dient der Vorbereitung der Bietstunde. Hier werden den Anwesenden die Daten des Objektes sowie der Grundbuchstand mitgeteilt. Einheitswert, evtl. Baulasten, Auflagen, Beschränkungen, die betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche, der Zeitpunkt der ersten wirksamen Beschlagnahme, der Verkehrswert sowie die erfolgen Anmeldungen werden bekannt gegeben. |
| Beschlagnahme Durch die Anordnung der Versteigerung wird eine Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers bewirkt. Sie bewirkt u.a. ein relatives Veräußerungsverbot. Veräußerung oder Belassung des Grundstückes zum Nachteil des betreibenden Gläubigers kann nicht wirksam erfolgen. |
| Bestehen bleibende Rechte Bestehen bleiben alle Rechte aus der Abteilung II und III des Grundbuches, die denen des betreibenden Gläubigers vorgehen. Alle nachrangigen Rechte erlöschen mit der Zwangsversteigerung. |
| Bietstunde Die Bietstunde umfasst das eigentliche Versteigerungsgeschäft. Das Gericht fordert zur Abgabe von Geboten auf. Ab diesem Zeitpunkt müssen mindestens 30 Minuten vergehen, bis die Versteigerung geschlossen wird. |
| Bietvollmacht Soll für einen Dritten geboten werden, ist die Vorlage einer Bietvollmacht notwendig. Diese Bietvollmacht muss in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden. Die Erlaubnis zum Bieten muss aus der Vollmacht ausdrücklich hervorgehen. Die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Generalvollmacht ist ebenfalls zulässig. Bei juristischen Personen muss die Vertretungsmacht nachgewiesen werden. Im Termin ist ein beglaubigter Handelsregisterauszug neueren Datums vorzulegen. |
| Deckungsgrundsatz Bei der Abgabe der Gebote im Versteigerungstermin müssen alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Ansprüche gedeckt sein. Es gilt insoweit der Deckungsgrundsatz, die abgegebenen Gebote sind nach unten hin begrenzt. |
| Einstellungsantrag des Schuldners Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht die Einstellung der Zwangsversteigerung anordnen. Zwei Bedingungen müssen vorliegen. Durch die Verfahrenseinstellung muss die Versteigerung verhindert werden können, der Schuldner muss ein Sanierungskonzept vorweisen. Die Einstellung muss darüber hinaus der Billigkeit entsprechden, hier spielen persönliche Verhältnisse des Schuldners sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse eine Rolle. Die Interessenabwägung muss zugunsten des Schuldners ausschlagen. |
| Einstellungsbewilligung des Gläubigers Der betreibende Gläubiger hat jederzeit die Möglichkeit, den Verfahrensgang zu stoppen. Die Beschlagnahmewirkung wird hierdurch nicht berührt. Bei Nichteinhalten der von ihm an den Schuldner gestellten Bedingungen steht dem Gläubiger innerhalb der 6-Monats-Frist die Möglichkeit zu, das Verfahren wieder in Gang zu setzen. |
| Gebot Gebote sind im Versteigerungstermin in der Regel mündlich in Euro abzugeben. Ausnahmen bestehen lediglich bei taubstummen Personen. |
| Gebotsanfechtung Auch ein abgegebenes Gebot kann angefochten werden. In Betracht kommt eine Anfechtung wegen Irrtums oder Täuschung. Eine Anfechtung wegen Überschätzung der eigenen finanziellen Mittel oder nachträglich festgestellter Mängel am Grundstück scheidet allerdings aus. |
| Geringstes Gebot Das geringste Gebot beinhaltet das Bargebot sowie die bestehen bleibenden Rechte. Damit müssen die zu berücksichtigenden Kosten und Lasten sowie die Ansprüche, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen stets gedeckt sein. Ein Gebot muss diese Kostendeckung mindestens erreichen, damit ein Zuschlag überhaupt erteilt werden darf. |
| Liegenbelassungsvereinbarung Zwischen dem Berechtigten und dem Ersteher kann vereinbart werden, dass ein an sich durch den Zuschlag erloschenes, dem bestrangig betreibenden Gläubiger nachrangiges Recht, bestehen bleiben soll. |
| Meistbietender Derjenige, der am Ende der Bietzeit das höchste wirksame Gebot abgegeben hat. Diesem ist grundsätzlich der Zuschlag zu erteilen, sofern kein Versagungsgrund vorliegt. |
| Rückschlagsperre Im Falle einer Insolvenzeröffnung ist gem. § 88 InsO jegliche Sicherung automatisch unwirksam, die ein Insolvenzgläubiger einen Monat vor Antragstellung durch Vollstreckungsmaßnahmen erworben hat. Ein bereits angeordnetes Zwangsversteigerungsverfahren kann somit wieder aufzuheben sein. |
| Sonderkündigungsrecht Zugunsten des Erstehers in der Zwangsversteigerung greift die Sonderregelung des § 57 a ZVG. Dem Ersteher steht gegenüber Mietern/ Pächtern ein außerordentliches Kündigungsrecht zum ersten gesetzlichen Termin nach Erteilung des Zuschlages zu. Praktische Bedeutsamkeit kommt dem Sonderkündigungsrecht zu bei Verträgen, die auf eine feste Mietzeit abgeschlossen wurden. Zwingend erforderlich allerdings ist die Darlegung eines berechtigten Interesses im Kündigungsschreiben. |
| Strohmann Hierunter ist eine Person zu verstehen, die in verdeckter Stellvertretung Gebote für einen anderen abgibt. Spätestens im Verkündungstermin vor der Zuschlagserteilung ist die Stellvertretung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen, damit der Zuschlag dem anderen erteilt werden kann. |
| Teileinstellung Betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung bezüglich mehrerer Grundstücke, hat er die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung nur auf eines dieser Grundstücke zu beziehen. |
| Teilungsmasse Die Teilungsmasse wird im Verteilungstermin festgestellt und später verteilt. Zu ihr gehören insbesondere das Bargebot nebst 4% Zinsen hieraus seit dem Tag des Zuschlags, der Betrag des Erlöses, der sich aus anderweitig verwerteter bzw. besonders versteigerter Gegenstände, insbesondere Zubehörgegenstände ergibt sowie die vom Gericht festgesetzten Zuzahlungsbeträge und schließlich Versicherungsgelder, die durch besondere Versteigerungsbedingungen zur Masse gelangten. |
| Teilungsplan Im Termin zur Teilung des Versteigerungserlöses stellt das Gericht einen Teilungsplan auf. Dieser beinhaltet u.a. die Feststellung der Teilungsmasse, die Feststellung der bestehen bleibenden Rechte, die Feststellung der Schuldenmasse sowie die Zuteilung auf die einzelnen Ansprüche. |
| Teilungsversteigerung Die Teilungsversteigerung dient der Auseinandersetzung einer Gemeinschaft. Sie kommt häufig bei getrennt lebenden oder geschiedenen Eheleuten sowie Erbengemeinschaften auf Antrag eines Miteigentümers zum Zuge, um die Eigentümergemeinschaft an einer Immobilie zu beenden. |
| Übergebot Ein abgegebenes Gebot muss stets das vorangegangene wirksame Gebot überschreiten, damit es wirksam ist und vom Vollstreckungsgericht zugelassen wird. |
| Übernahmegrundsatz Bestehen an einem Grundstück Rechte, für die der Schuldner persönlich haftet, wird die persönliche Haftung des Erstehers durch den Eigentumserwerb durch Zuschlag begründet. Die Haftung des ursprünglichen Schuldners bleibt daneben bestehen. |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung Dem Ersuchen des Vollstreckungsgerichts auf Eintragung des Erstehers im Grundbuch muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beiliegen, sofern diese dem Grundbuchamt noch nicht vorliegt. Mit der Anordnung der Zwangsversteigerung hat das Vollstrekungsgericht zugleich das Grundbuch um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks zu ersuchen. |
| Verdeckte Vertretung Weist der Meistbietende die Vertretung eines Dritten durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde im Termin oder nachträglich nach, so ist der Zuschlag dem Dritten, für den der Meistbietende geboten hat, zu erteilen. |
| Verhandlung über den Zuschlag Im Anschluss an das Ende der Bietzeit folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Das Gericht verkündet diesen entweder sofort oder in einem auf später bestimmten Termin. |
| Versteigerungserlös Hierunter ist das Meistgebot zu verstehen, welches spätestens im Verteilungstermin nebst Zinsen zu bezahlen ist. Die Verzinsungspflicht entfällt, sofern der Betrag an das Gericht geleistet oder unter Verzicht auf die Rücknahme hinterlegt wurde. |
| Versteigerungstermin Der Termin zur Zwangsversteigerung wird durch das Gericht unverzüglich nach der Beschlagnahme des Grundstückes und dem Eingang der Mitteilung durch das Grundbuchamt bestimmt. Die Terminsbestimmung wird durch Einrücken im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht. |
| Versteigerungsvermerk Nach dem Anordnungsbeschluss ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuch um Eintragung des Versteigerungsvermerks. Damit ist für jeden, der das Grundbuch einsieht, die Zwangsversteigerung ersichtlich. |
| Zubehör Die Beschlagnahmewirkung, die durch die Anordnung der Zwangsversteigerung eintritt, umfasst u.a. auch die Erzeugnisse des Grundstücks sowie das Grundstückszubehör. Nicht dem Schuldner gehörende Zubehörstücke werden von der Zwangsversteigerung erfasst, ein Ersteher erwirbt hieran Eigentum. Der wahre Eigentümer muss sich gegen die Mitversteigerung seiner Zubehörstücke zur Wehr setzen. |
| Zulassung von Geboten Das Vollstreckungsgericht darf nur wirksame Gebote zulassen. Wirksam ist ein Gebot, wenn es im Versteigerungstermin zu den Versteigerungsbedingungen abgegeben wurde und als erstes Gebot mindestens die Höhe des geringsten Gebotes erreicht, später das vorangegangene Gebot überschreitet. |
| Zuschlag Der Zuschlag wird grundsätzlich dem Meistbietenden erteilt, sofern kein Versagungsgrund vorliegt. Hiermit wird er Ersteher des Grundstücks und erwirbt Eigentum an dem Versteigerungsobjekt sowie den mitversteigerten Gegenständen. Die Entscheidung über den Zuschlag erfolgt entweder direkt im Versteigerungstermin oder in einem gesondert zu bestimmenden Verkündungstermin. |
| Zuschlagsversagung Der Zuschlag kann auf Antrag eines benachteiligten Gläubiges versagt werden, wenn 70% des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht werden. Bei Nichterreichen des absoluten Mindestgebotes (50% des Verkehrswertes) ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. Die Versagung eines Zuschlages wegen Nichterreichung der Wertgrenzen kann jedoch nur einmal erfolgen, so dass im nächsten Versteigerungstermin der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden kann. |