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Ratgeber zur Finanzierung
Grundsätzlich
gilt: die Finanzierung einer
Immobilie in der Zwangsversteigerung
unterliegt den gleichen Kriterien
wie die Finanzierung einer
Immobilie, die auf dem freien
Immobilienmarkt erworben
wird. Einen kleinen Vorteil
haben Sie bei der Zwangsversteigerung
jedoch durch das gerichtliche
Gutachten. Sie erhalten damit
eine ziemlich exakte Einschätzung
des Wertes der Immobilie.
Die finanzierende Bank nimmt
das Gutachten oftmals zur
ersten Einschätzung
der Immobilie als Grundlage
der Finanzierung. Ansonsten
gelten die üblichen
Regeln und Vorgehensweisen
wie im Folgenden aufgeführt.
Nicht jeder wird das Geld zum Erwerb
von Wohneigentum "mal eben so" auf der
hohen Kante liegen haben. Für die meisten
stellt der Immobilienkauf die größte
Investition des Lebens dar.
Der erste Weg wird Sie in der Regel
zu Ihrer Hausbank führen, wo sie sich gut
beraten fühlen. Es gibt jedoch viele Banken
und Finanzierungsberatungs- unternehmen,
die sich auf die Finanzierung von
Immobilien spezialisiert haben. Hier
kann sie unter Umständen eine
kompetentere Beratung und interessantere
Produkte erwarten. Vergessen sie nicht:
Banken verkaufen
Geld.
Und auch hier gilt: handeln ist erlaubt.
Auf keinen Fall sollten sie es bei
nur einem Finanzierungsangebot belassen. Vergleichsangebote
eignen sich als gute Argumentationshilfe.
Jeder Aufwand bei der Geldbeschaffung
kann sich auszahlen. Bedenken sie die Größenordnung,
mit der sie bei der Bank vorstellig werden. Ein
hohes Darlehen über einen langen Zeitraum
gibt auch der Bank Planungssicherheit. Treten sie
bei Verhandlungen mit diesem Wissen selbstbewusst
auf.
Es gibt jedoch auch einige Vorraussetzungen
seitens der Bank,
die über die Vergabe des Kredites entscheiden.
Die
Kreditvoraussetzungen
Die
Finanzierungsberatung
Bei
der Bank sparen
Vorfälligkeitsentschädigung
Die
Kreditvoraussetzungen
Ein entscheidender Punkt sowohl
für die Vergabe
eines Kredites,
als auch für die Realisierbarkeit
ist der Eigenkapitalanteil.
In der Regel sind dies ca. 20-30 %
der Kaufsumme.
Mögliche Formen sind:
- Bargeld
- Rückkaufwerte von Lebensversicherungen
- zuteilungsreife Bausparverträge oder
- sonstige Vermögenswerte und Sicherheiten.
Darüber hinaus achten
die Banken auf persönliche
Verhältnisse
wie z.B.
- das monatliche Einkommen,
- ein langjähriges Berufverhältnis,
- Schuldenfreiheit,
- gute Kontoführung bei der Hausbank,
- sonstige Verbindlichkeiten.
Die größte Hürde dürfte der
Eigenkapitalanteil darstellen. Fehlt dieser zu einem
wesentlichen Teil, kann zwar immer noch positiv über
eine Finanzierung beschieden werden, die Konditionen
könnten jedoch dermaßen schlecht werden,
dass lebenslange Mietzahlungen wesentlich günstiger
ausfallen.
Gänzlich ohne Eigenkapital wird sich zur zeit
wohl keine Bank auf die Finanzierung einer Immobilie
einlassen. So sollten mindestens die Kaufnebenkosten
von ca. 10% gedeckt sein, bevor Sie sich mit dem
Gedanken an einen Kauf tragen.
Bei Neubauten oder Renovierungen gibt es
weiterhin die Möglichkeit, handwerkliche Eigenleistungen
mit einzurechnen.
Bei Nichterfüllung einer der Kriterien wird
es sehr schwierig mit der Finanzierung. Evtl. kann
ein Bürge den einen oder anderen Punkt ausgleichen.
Bedenken Sie bei Ihrer Finanzierung neben
den Zinsen auch die Gebühren, die Beleihung,
die Laufzeit, den Rang der Grundbucheintragung
und die Tilgung.
All dies sind Faktoren, die einen
Kredit
im Endeffekt verbilligen bzw.verteuern
können.
Die
Finanzierungsberatung
Seien sie in Fragen der Finanzierung unbedingt
realistisch und geben sich keinen Illusionen hin.
Sollten sie an der Realisierbarkeit eines
Finanzierungsplans zweifeln, lassen sie in jedem
Fall gegen rechnen.
Leider kommt bei einigen Angehörigen der Kreditwirtschaft
manchmal der eigene Abschluss vor dem Wohle des
Kunden.
Lassen sie sich nichts schön rechnen oder Probleme
klein reden. Es geht um die Erfüllung eines
Traumes, da weiß auch der Fachmann, dass nicht
immer realistisch gehandelt wird.
Die Qualität der Finanzierung ist für
den Laien schwer einzuschätzen - eine freundliche
und aufmerksame Beratung sollte ohnehin selbstverständlich
sein.
Es lässt sich jedoch leicht erkennen, ob der
Berater Sie von vornherein zu einem bestimmten Modell
drängen möchte oder ob er sich intensiv
mit Ihrer finanziellen Situation auseinandersetzt.
Eine eher zurückhaltende Einschätzung
Ihrer Lage sollten Sie dabei keinesfalls mit ungerechtfertigter
Kritik gleichsetzen. Sehen Sie es lieber als willkommenen
Anlass, Ihre Möglichkeiten noch einmal zu überprüfen.
Ein kompetenter Berater wird in jedem Fall über
Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung,
das Baukindergeld und KfW-Darlehen (Kreditanstalt
für Wiederaufbau) informieren können.
Er sollte in der Lage sein, über Ihre gesetzlichen
Ansprüche Auskunft zu geben und diese in die
Kalkulation aufzunehmen.
In jedem Fall müsste Ihnen am Ende der Beratung
eine konkrete Zahl bezüglich der monatlichen
Höchstbelastung oder des maximalen Kaufpreises
vorliegen.
Bestehen Sie dennoch auf ein Alternativangebot.
Je nachdem, wo Sie sich beraten lassen,
sollten Ihnen nicht nur hauseigene Produkte angeboten
werden, sondern auch Produkte unterschiedlicher
Anbieter.
Haben Sie eine schriftliche Finanzierungsaufstellung
der monatlichen Belastungen und des Zinssatzes,
bedeutet dies noch nicht die Zusage über die
Vergabe des Kredites!
Diese lassen Sie sich unbedingt schriftlich
von der Bank geben.
Erst mit einer schriftlichen Zusage über ein
Darlehen können Sie einen Kaufvertrag beim
Notar unterzeichnen.
Vermeiden Sie unbedingt eine verbindliche
Zusage zu einem Kauf, wenn Sie noch nicht über
die Entscheidung der Bank verfügen.
Mit der schriftlichen Bestätigung haben Sie
außerdem jetzt eine hervorragende Grundlage
für das Einholen von alternativen Angeboten
zur Hand und es lässt sich damit besser verhandeln
Bei der Bank
sparen
Nicht nur über die allgemeinen Konditionen
lässt sich reden, sondern auch über die
kleineren Positionen.
Sie sind nicht auf einem Amt - Gebühren müßten
korrekterweise Kosten heißen - und diese sind
verhandelbar!
Dies betrifft:
- Abschlussgebühren
- Schätzgebühren
- Bereitstellungszinsen
Die Sondertilgung:
Ganz gleich welche Auskunft Ihre Bank Ihnen
zur Sondertilgung gibt: Sie haben in jedem Fall
die Möglichkeit eine Sondertilgung in Ihre
Finanzierung aufzunehmen! Banken vermeiden dies
gerne, da Sie dadurch einen erhöhten Verwaltungsaufwand
und Zinseinbußen haben. Das sollte jedoch
nicht Ihr Problem sein.
Versuchen Sie einen jährlichen Betrag einzubauen,
mit dem Sie realistisch rechnen können. Dieser
liegt bei bis zu 10% des Kreditbetrages. Oder beispielsweise
in Höhe eines bald zuteilungsreifen Bausparvertrages
oder einer Lebensversicherung etc..
Der Vorteil liegt klar auf Ihrer Seite.
Selbst wenn Sie in einem Jahr den Betrag der Sondertilgung
nicht aufbringen können, entsteht Ihnen dadurch
kein Nachteil.
Die Sondertilgung ist letztlich ein Kann
und kein Muss.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt
bei der frühzeitigen Kündigung des Kredites
auf Sie zu. Dies kann z.B. im Falle einer Wiederveräußerung
sein. Wenn Sie dann den Kredit nicht zur Finanzierung
eines neuen Objektes nutzen, wird die Bank Sie zur
Kasse bitten. Schließlich entgehen ihr fest
eingeplante Zinsen.
Die Höhe der Entschädigung kann erst bei
der Kündigung des Kredites errechnet werden.
Sie richtet sich nach:
- dem aktuellen Zinsstand
- der Restlaufzeit des Kredites
- der Höhe des Kredites
- dem Wiedereinkaufzins der Bank.
Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung
unvermeidbar, sollten Sie auch hier
unbedingt versuchen zu handeln. Schließlich
haben Sie sich als überaus kreditwürdig
erwiesen, und so einen Kunden verliert
keine Bank gerne.
Nutzen Sie zusätzlich unsere Checkliste für
eine umfassende Vorbereitung
zu Ihrer Finanzierung.
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